KPMG Raporu Işığında Türkiye İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü: 2023 Son Çeyrek Değerlendirmesi ve 2024 Beklentileri

Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörlerinden inşaat ve gayrimenkul, son yıllarda önemli değişimlere sahne oluyor. Küresel ve yerel ekonomik gelişmelerin doğrudan etkilediği bu dinamik sektör, KPMG Türkiye’nin “İnşaat ve Gayrimenkul Sektörel Bakış Raporu” ile 2023 yılının dördüncü çeyreği itibarıyla kapsamlı bir analize tabi tutuldu. Rapor, sektördeki mevcut durumu, karşılaşılan zorlukları ve geleceğe dair beklentileri detaylı bir şekilde ortaya koyuyor. Özellikle konut satışlarındaki düşüş eğilimi, finansman erişimindeki güçlükler ve sektörel büyüme projeksiyonları, 2024 ve sonrası için önemli ipuçları sunuyor.

KPMG Türkiye tarafından hazırlanan bu değerli rapor, 2023’ün son çeyreğinde Türkiye’deki konut satışlarının toplamda 326 bin adet seviyesine gerileyerek düşüş trendini sürdürdüğünü gözler önüne seriyor. Bu durum, özellikle bireysel konut kredilerine erişimdeki zorlukların ve genel ekonomik belirsizliğin sektör üzerindeki etkisini açıkça gösteriyor. Ancak rapor, tüm bu zorluklara rağmen 2024 ve sonrası için Türkiye inşaat sektörü reel büyümesinin yüzde 3,5 ila 4,1 aralığında gerçekleşmesini öngörüyor. Bu oran, sektörün potansiyelini koruduğunu ancak tarihi zirvelerinden hala uzak olduğunu belirtiyor.

İnşaat Sektörünün Genel Görünümü ve Gelecek Projeksiyonları

KPMG raporuna göre, Türkiye inşaat sektörünün reel değeri, mevcut projeksiyonlar ışığında ancak 2030 yılında 2017’deki yaklaşık 138 milyar TL’lik seviyesini geçebilecek. Bu uzun vadeli toparlanma beklentisi, sektörün geçmişteki hızlı büyüme temposundan uzaklaştığını ve daha dengeli ancak yavaş bir gelişim sürecine girdiğini işaret ediyor. Sektör değeri, küresel ekonomik dalgalanmalar, yüksek enflasyon, artan inşaat maliyetleri ve finansman koşullarındaki sıkılaşma gibi faktörlerin etkisiyle tarihi zirvesinden uzakta seyretmeye devam ediyor. Bu durum, yatırımcılar ve geliştiriciler için uzun vadeli stratejiler belirlerken daha ihtiyatlı bir yaklaşım benimsemeleri gerektiğini gösteriyor.

2023 yılının dördüncü çeyreğinde inşaat sektöründeki şirketlerin karşılaştığı kısıtlayıcı faktörler incelendiğinde, ortalama yüzde 61,7’sinin faaliyetlerini kısıtlayan belirgin bir faktör olmadığını belirtmesi dikkat çekiyor. Ancak faaliyetleri kısıtlayan temel unsurların başında, çeyrek boyunca aynı seviyelerde kalarak ortalama yüzde 28,4’lük payıyla finansman sorunları geliyor. Bu oran, finansmana erişimin maliyeti ve zorluğu nedeniyle birçok girişimin önündeki en büyük engel olmaya devam ettiğini gösteriyor. İkinci sırada gelen talep yetersizliği ise yüzde 14,6’lık ortalamayla, ekonomik belirsizlikler ve yüksek konut fiyatlarının alıcıların satın alma gücünü olumsuz etkilediğini vurguluyor.

İnşaat Sektöründe Kredi Dinamikleri ve Takipteki Krediler

İnşaat sektöründe takipteki kredilerin (sorunlu krediler) nakdi kredilere oranı, 2023 yılının son çeyreğinde yüzde 3,7 seviyesine geldi. Bu oran, 2022’nin son çeyreğindeki ortalama yüzde 4,6’dan gerileyerek olumlu bir seyre işaret ederken, 2023’ün üçüncü çeyreğindeki yüzde 3,4’lük ortalamadan ise bir miktar yüksekte yer alıyor. Takipteki kredilerdeki bu normalleşme eğilimi, sektörün finansal sağlığı açısından olumlu bir gelişme olarak değerlendiriliyor. Bu durum, bankaların kredi geri ödemelerinde kısmi bir iyileşme gözlemlediğini veya sektördeki firmaların borç yapılandırmalarına gittiğini gösterebilir. Ancak yine de sektörün genel kredi piyasasındaki kırılganlığının devam ettiği söylenebilir.

KPMG Türkiye İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü Lideri Savaş Görkem Yapan, raporla ilgili yaptığı değerlendirmede, sektörün karşı karşıya olduğu temel zorlukları özetledi. Yapan, “2023 yılının son çeyreğine baktığımızda, özellikle bireysel konut kredilerine erişimdeki zorlukların konut satışlarına olumsuz yansıdığını ve konut satışlarının düşüş eğilimine devam ettiğini görüyoruz. Bu eğilimin, finansmana erişimdeki zorluklara paralel olarak 2024 yılında da benzer seyredeceğini beklemekteyiz,” ifadelerini kullandı. Bu açıklama, yüksek faiz oranları, bankaların kredi verme iştahındaki düşüş ve kredi başvuru süreçlerindeki katılaşmanın, konut talebini doğrudan etkilediğini bir kez daha vurguluyor. Ayrıca Yapan, inşaat maliyetlerindeki artışın ve finansman erişim sorunlarının reel büyüme hızını düşük tutmaya devam etse de, takipteki kredi oranlarındaki normalleşmenin olumlu bir gelişme olduğunu ekledi.

Konut Piyasasında Düşüş Eğilimi ve Detaylı Analiz

Konut piyasası, 2023’ün dördüncü çeyreğinde de daralmaya devam etti. Toplamda 326 bin adet seviyesine gerileyen konut satışları, sektördeki genel yavaşlamanın en net göstergelerinden biri oldu. Son 10 yıllık dönemde zirveye ulaşılan 2020 yılındaki 1,5 milyon adetlik satışla kıyaslandığında, 2023 yılı toplamında kaydedilen 1,2 milyon adetlik satışın, özellikle krediye erişimin zorlaşmasıyla zirvenin gerisinde kaldığı görülüyor. Bu düşüş, sadece finansman sorunlarıyla değil, aynı zamanda yükselen konut fiyatları, genel ekonomik belirsizlik ve hane halkının alım gücündeki düşüş gibi birçok faktörle ilişkilendiriliyor.

Şehir bazında bakıldığında, 2023 yılının dördüncü çeyreğinde İstanbul, 54 bin adet ile Türkiye genelinde en çok konut satışı yapılan şehir olma özelliğini korudu. İstanbul’un bu liderliği, şehrin demografik yapısı, ekonomik canlılığı ve sürekli devam eden kentsel dönüşüm projeleriyle açıklanabilir. Ancak genel düşüş eğilimi, İstanbul gibi büyük metropollerde dahi konut piyasasının baskı altında olduğunu gösteriyor. Diğer büyük şehirlerde de benzer bir yavaşlama eğilimi gözlenirken, özellikle ikinci el konut piyasasında hareketlilik, yeni konut piyasasına göre daha sınırlı kalıyor.

Konut Kredilerindeki Değişimler ve Etkileri

Konut kredileri tarafında ise dikkat çekici gelişmeler yaşandı. 2023 yılı üçüncü çeyreğinde kullandırılan konut kredisi tutarı, bir önceki çeyreğe göre yüzde 63,8 gibi oldukça ciddi bir düşüş gösterdi. Bu keskin azalış, bankaların konut kredisi musluklarını kıstığını ve tüketicilerin krediye ulaşımının ne denli zorlaştığını ortaya koyuyor. Kullandırılan konut kredisi sayısının 33 bin adet seviyesine gerilemesiyle, aynı dönemdeki ortalama konut kredisi tutarı 682 bin TL olarak hesaplandı. Bu tutar, konut bedellerindeki artışı yansıtacak şekilde önceki dönemlere göre yükselmiş olsa da, toplam kredi hacmindeki daralma, piyasanın genel durgunluğuna işaret ediyor. Konut kredilerindeki bakiye tutarlar incelendiğinde ise, ilgili tutarın 2023 yılı üçüncü çeyreğinde bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 24 artış gösterdiği kaydedildi. Bu durum, geçmişte kullanılan kredilerin bakiyelerinin devam ettiğini ancak yeni kredi kullanımının belirgin bir şekilde azaldığını gösteriyor.

AVM Ciro Endeksleri: Perakende Sektöründe Canlılık

Gayrimenkul sektörünün bir başka önemli bileşeni olan AVM’ler (Alışveriş Merkezleri), 2023 yılının dördüncü çeyreğinde farklı bir tablo çizdi. Türkiye genelinde AVM ciro endeksleri incelendiğinde, endeksin artış trendini devam ettirdiği görüldü. Ciro verimlilik endeksi, 2023 yılı dördüncü çeyreğinde 2022 yılının dördüncü çeyreğine kıyasla yüzde 85,9’luk nominal bir artış gösterdi. Bu güçlü nominal artış, enflasyonist ortamın etkisiyle birlikte, perakende sektöründeki canlılığın ve tüketici harcamalarının devam ettiğini gösteriyor. Özellikle turizmdeki hareketlilik ve yerel tüketim alışkanlıkları, AVM’lerin cirolarını destekleyen önemli faktörler arasında yer alıyor. Ancak nominal artışın reel karşılığı, yüksek enflasyon göz önünde bulundurulduğunda daha ılımlı bir büyüme anlamına gelebilir.

Otel Doluluk Oranları ve Turizm Sektörünün Dördüncü Çeyrek Performansı

Turizm sektörü açısından 2023 yılının dördüncü çeyreği, otel doluluk oranlarında düşüşle karakterize edildi. Türkiye genelinde otel doluluk oranları, hem geçmiş senelerin aynı dönemlerine hem de bir önceki çeyreğe oranla önemli ölçüde azalarak ortalama yüzde 59,6 oldu. Bu düşüş, genellikle dördüncü çeyreğin turizm sezonu dışı bir dönem olmasının getirdiği mevsimselliğin yanı sıra, küresel ve bölgesel ekonomik gelişmelerin de etkisiyle açıklanabilir.

Euro bazında İstanbul’da satılan günlük oda bedelleri, 2022 dördüncü çeyreğinde ve 2023 üçüncü çeyreğindeki tutarlara kıyasla azalma trendi gösterdi. Bu durum, İstanbul’un uluslararası turizm piyasasındaki rekabet gücünü artırma çabalarının bir yansıması veya doluluk oranlarındaki düşüşe bağlı bir fiyat ayarlaması olabilir. Antalya ilinde ise özellikle fiyatların tavan yaptığı yaz dönemine kıyasla fiyatlar dördüncü çeyrekte mevsimsel olarak azalsa da, geçmiş senenin aynı dönemine göre yüksek seyretti. Antalya’nın bu direnci, özellikle kış turizmi, kongre turizmi ve alternatif turizm çeşitliliği ile destekleniyor olabilir. Ancak genel olarak Türkiye’deki otel sektörü, özellikle ana sezon dışı dönemlerde doluluk oranlarını yüksek tutmakta zorlanmaya devam ediyor.

Sermaye Piyasaları ve GYO Halka Arzları: Yeni Finansman Kaynakları

2023 yılı, sermaye piyasaları açısından oldukça hareketli geçti. Toplamda 54 şirketin halka arzını gerçekleştirdiği bu dönemde, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) da önemli bir rol oynadı. Yılın son çeyreğinde, 5 GYO Yıldız Pazar’da işlem görmeye başladı. Bu durum, gayrimenkul sektörünün sermaye piyasaları aracılığıyla yeni finansman kaynaklarına ulaşma isteğini ve yatırımcıların bu alana olan ilgisini gösteriyor.

2023 yılında toplam 9 işlemde 16 milyar TL’lik büyüklüğe ulaşan GYO halka arzlarının büyüklük bakımından yüzde 64,9’u son çeyrekte gerçekleşti. Bu oran, yılın son döneminin GYO halka arzları açısından ne denli yoğun ve verimli geçtiğini ortaya koyuyor. Özellikle Avrupakent GYO A.Ş.’nin halka arzı, 2023’ün en büyük ikinci halka arzı olarak kaydedilerek sektörde büyük yankı uyandırdı. GYO’ların sermaye piyasalarındaki bu aktif rolü, sektörün finansman çeşitliliğini artırması ve projelerin hayata geçirilmesi için önemli bir kanal oluşturması açısından büyük önem taşıyor. Halka arzlar, hem şirketlere nakit akışı sağlarken hem de bireysel ve kurumsal yatırımcılara gayrimenkul sektörüne dolaylı yoldan yatırım yapma fırsatı sunuyor.

Sonuç ve Geleceğe Yönelik Beklentiler

KPMG Türkiye’nin “İnşaat ve Gayrimenkul Sektörel Bakış Raporu”, 2023 yılının dördüncü çeyreğinde Türkiye inşaat ve gayrimenkul sektörünün karmaşık bir tablo çizdiğini gözler önüne seriyor. Konut satışlarındaki düşüş, finansman erişimindeki zorluklar ve inşaat maliyetlerindeki artış gibi temel zorluklar devam ederken, sektörün reel büyüme beklentileri ve takipteki kredi oranlarındaki normalleşme gibi olumlu sinyaller de bulunuyor. Perakende sektöründeki canlılık AVM cirolarına yansırken, turizm sektöründe ise mevsimsel ve genel koşulların etkisiyle doluluk oranlarında düşüşler yaşandı.

2024 ve sonrası için sektörün önündeki en büyük engellerden biri, finansmana erişimdeki güçlükler olmaya devam edecek gibi görünüyor. Faiz oranlarındaki seyrin, enflasyon beklentilerinin ve genel ekonomik istikrarın, konut satışları ve inşaat projelerinin hızlanması üzerindeki etkisi belirleyici olacak. Ancak GYO halka arzlarının gösterdiği gibi, sermaye piyasaları, sektör için önemli bir finansman alternatifi olmaya devam ediyor. Uzun vadede sektörün 2017 seviyelerine ulaşmasının 2030’u bulması beklense de, Türkiye’nin demografik yapısı, kentsel dönüşüm ihtiyacı ve bölgesel jeopolitik konumu, inşaat ve gayrimenkul sektörünün stratejik önemini koruduğunu gösteriyor. Sektör paydaşlarının, değişen ekonomik koşullara adaptasyon yetenekleri ve yenilikçi çözümler üretme kapasiteleri, gelecekteki başarılarını belirleyecek anahtar faktörler olacaktır.

Kaynak: Foreks