Türkiye Gayrimenkul Pazarında Büyük Dönüşüm: Yabancı İlgisi Azalırken Türkler Neden Yurt Dışına Akın Ediyor?

Geçtiğimiz yıllarda Türkiye’nin gayrimenkul sektörü, yabancı yatırımcılar için oldukça cazip bir liman olarak öne çıkıyordu. Özellikle döviz bazında ülkeye önemli bir gelir akışı sağlayan bu ilgi, ekonomik açıdan şüphesiz bir avantaj sunmaktaydı. Ancak bu durum, madalyonun diğer yüzünde, yerel piyasa üzerinde ciddi baskılar yaratmıştır. Yabancıların artan konut satın alma talebi, Türkiye genelinde konut fiyatlarının hızla yükselmesine yol açmış, bu da yerel halkın uygun fiyatlı konut edinimini zorlaştıran bir tablo ortaya çıkarmıştır.

Satın alma talebinin yanı sıra, farklı statülerde ülkede bulunan ve sayıları zaman zaman tartışma konusu olan yabancıların kiralık konutlara olan yoğun ilgisi de benzer bir etki yaratmıştır. Bu yoğunluk, kira bedellerinin rekor seviyelere ulaşmasına neden olarak, hem ev sahipleri hem de kiracılar için piyasada yeni bir denge arayışını beraberinde getirmiştir. Türkiye’deki konut piyasasının bu karmaşık yapısı, son yıllarda yaşanan değişimlerle birlikte daha da derinleşmiştir.

Yabancı Yatırımcıları Türkiye’ye Çeken Cazibe Merkezleri Nelerdi?

Yabancı yatırımcıların Türkiye’ye olan yoğun ilgisinin temelinde birkaç önemli etken yatmaktaydı. Öncelikle, Türkiye’deki konut fiyatları, özellikle Batı Avrupa ülkeleri, Amerika Birleşik Devletleri veya benzer Akdeniz ülkeleriyle kıyaslandığında görece daha uygun seviyelerde seyrediyordu. Bu göreceli uygunluk, uluslararası yatırımcılar için hem yaşamak hem de yatırım yapmak adına önemli bir fırsat penceresi açıyordu. Özellikle büyükşehirlerdeki lüks projeler bile, emsallerine göre çok daha uygun fiyatlarla alıcı bulabiliyordu.

İkinci ve belki de en önemli teşvik unsurlarından biri ise, belirli bir değerin üzerindeki gayrimenkul alımlarına karşılık Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı edinme imkanıydı. Bu program, özellikle siyasi ve ekonomik istikrarsızlık yaşayan bazı Ortadoğu ülkeleri vatandaşları için büyük bir çekim merkezi haline geldi. Türk vatandaşlığı, hem kişisel güvenlik hem de iş yapma ve seyahat özgürlüğü açısından önemli bir avantaj sağlıyordu. Bu durum, özellikle yüksek net değerli bireyler için Türkiye’yi sadece bir yatırım noktası olmaktan çıkarıp, aynı zamanda yeni bir yaşam merkezi ve güvenli bir liman haline getiriyordu. Türkiye’nin coğrafi konumu, zengin kültürel mirası, gelişen sağlık ve eğitim altyapısı da bu kararı destekleyen diğer unsurlar arasında yer alıyordu. Antalya, İstanbul ve İzmir gibi şehirler, bu yatırımcılar için gözde lokasyonlar haline gelmişti.

Türkiye’nin Gayrimenkul Cazibesi Neden Azaldı?

Ancak, yabancı yatırımcıların ilgisiyle parlayan bu canlı tablo, 2022 yılında yaşanan jeopolitik gelişmelerle birlikte yön değiştirmeye başladı. Türkiye’deki konut alımlarında bir dönem en yoğun talebi gösteren Rusya ve Ukrayna vatandaşları, ülkeleri arasındaki savaşın başlamasıyla birlikte bu ilgilerini önemli ölçüde azalttı. Savaşın getirdiği belirsizlikler, her iki ülkenin vatandaşlarının ekonomik gücünü ve yatırım eğilimlerini olumsuz etkiledi. 2022 yılı, yabancıların Türkiye’deki konut alımlarında bir zirve noktası olarak kayıtlara geçse de, savaşın ardından başlayan süreçte belirgin bir gerileme yaşandı.

Bu düşüşte sadece savaşın doğrudan etkisi değil, aynı zamanda Türkiye’nin kendi iç dinamiklerinde yaşanan köklü değişimler de etkili oldu. Türkiye’de gayrimenkul sahibi olmanın yabancılar nezdindeki iki ana cazibe merkezi, son yıllarda hızla eridi. Daha önce belirtildiği gibi, Türkiye’deki gayrimenkul fiyatlarının benzer Batı ülkelerine kıyasla daha uygun olması ve Türk lirasının döviz karşısındaki göreceli düşük değeri sayesinde, yurt dışından getirilen mütevazı bir döviz miktarıyla dahi nitelikli bir ev sahibi olabilme imkanı artık geçerliliğini yitirmişti.

Bu iki kritik etken, son birkaç yıl içinde çarpıcı bir şekilde ortadan kalktı. Türkiye’deki konut fiyatları, emsali görülmemiş bir hızla yükselişe geçti. Öyle ki, bir dönem Batı ülkelerindeki fiyatları yakalamayı hedefleyen piyasa, kısa sürede bu hedefini aşarak o fiyatları geride bırakmaya başladı. Özellikle büyük şehirlerdeki konut fiyat endeksleri, enflasyonun çok üzerinde artışlar göstererek, yabancı alıcıların yatırım maliyetini katladı. Bu süreçte Türk lirasının değeri, konut fiyatlarındaki astronomik artışa paralel bir devalüasyon yaşamadı; aksine, döviz kurundaki artışlar, gayrimenkul fiyatlarındaki fahiş artışın gerisinde kalarak, liranın “değerli” kalmasına neden oldu. Bu durum, yabancı yatırımcılar için Türkiye’de gayrimenkul alımını hem daha pahalı hale getirdi hem de yatırımın getirisini sorgulatır hale geldi. Nitekim, bu makasın açılmasıyla birlikte yabancıların Türkiye’ye olan ilgisi belirgin şekilde azaldı.

İstatistikler de bu düşüşü çarpıcı bir şekilde ortaya koyuyor: 2022 yılının tamamında 6,7 milyar dolar seviyesinde gerçekleşen yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul alımı, bu yılın mayıs ayı itibarıyla yıllık bazda 2,1 milyar dolara kadar geriledi. Bu, yaklaşık üçte ikilik devasa bir azalmaya işaret etmektedir ve Türkiye gayrimenkul piyasasındaki köklü değişimin en somut göstergelerinden biridir. Yabancı sermayenin bu denli hızlı çekilmesi, sektördeki dinamikleri derinden etkilemeye devam ediyor.

Türkler Neden Yurt Dışı Gayrimenkul Pazarına Yöneliyor?

Yabancı yatırımcıların Türkiye’den uzaklaşmasına neden olan aynı ekonomik faktörler, yurt içinde ikamet eden Türk vatandaşlarının yurt dışı gayrimenkul pazarlarına yönelmesine zemin hazırladı. Bu yeni ve dikkat çekici eğilim, Türkiye’deki konut fiyatlarındaki astronomik artışlar, dolar bazında alım gücünün düşmesi ve yurt dışı piyasalarda daha avantajlı yatırım fırsatları bulunmasıyla doğrudan ilişkilidir. Türk vatandaşları, hem yaşam kalitelerini artırmak hem de birikimlerini daha güvenli ve potansiyel olarak daha karlı alanlarda değerlendirmek amacıyla yurt dışı gayrimenkul arayışına girmişlerdir.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın (TCMB) yayımladığı verilere göre, Türklerin yurt dışında edindiği gayrimenkullere ilişkin kayıtlar 2017 yılından itibaren tutulmaya başlanmış olup, bu durum daha önceki yıllarda yurt dışı alımların kayda değer seviyelerde olmadığını göstermektedir. Ancak bu durum son yıllarda önemli ölçüde değişmiştir. 2017-2022 yılları arasında yıllık ortalama bir milyar doların altında seyreden yurt dışı gayrimenkul alımları, 2023 yılı itibarıyla önemli bir sıçrama yaparak 1,8 milyar dolara ulaştı. Bu artış trendi devam ederek, bu yılın mayıs ayı sonu itibarıyla son bir yıllık periyotta toplam 2,3 milyar dolarlık bir alım hacmine ulaşıldı. Bu rakamlar, Türk yatırımcıların, birikimlerini değerlendirmek ve daha uygun fiyatlı veya daha yüksek getiri potansiyeli sunan yurt dışı pazarlara yönelme eğiliminde olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

Özellikle Avrupa ve ABD gibi bölgelerde, Türkiye’deki muadil gayrimenkullere kıyasla daha avantajlı koşullar sunulması, bu yönelimin başlıca sebeplerinden biri olarak öne çıkıyor. Bazı Avrupa ülkelerinde, Türkiye’deki bir daire fiyatına bahçeli bir ev veya bir tatil kasabasında yatırım amaçlı bir mülk edinme fırsatları bulunmaktadır. Ayrıca, yurt dışındaki gayrimenkullerin genellikle daha istikrarlı bir kira getirisi ve değer artışı potansiyeli sunması, Türk yatırımcıların ilgisini çeken diğer faktörlerdendir. Yurt dışında oturum veya vatandaşlık imkanları sunan “Altın Vize” programları da bu yönelimi hızlandıran önemli bir katalizör görevi görmektedir.

Gayrimenkul Alım Dengesi Tersine Döndü: Türkler Yabancıları Geride Bıraktı

Türkiye gayrimenkul pazarındaki bu dönüşüm, hem yabancı yatırımcıların hem de yerel alıcıların davranışlarını derinden etkilemiştir. Son dönemde yaşanan gelişmelerle birlikte, yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul alımları ile Türk vatandaşlarının yurt dışındaki alımları arasındaki denge tamamen değişmiş, ibre artık yurt dışı alımlara doğru kaymıştır. Geçtiğimiz yıl şubat ayında ilk kez, yabancıların Türkiye’deki aylık gayrimenkul alımları, Türklerin yurt dışındaki alımlarının bir miktar altında kalmıştır. Bu durum, mayıs, haziran, ekim ve kasım aylarında da devam ederek, yurt dışı alımların daha baskın hale geldiğini göstermiştir.

Bu yılın ilk beş ayında ise bu eğilim daha da belirginleşmiş ve Türklerin yurt dışındaki gayrimenkul alımları, yabancıların Türkiye’deki alımlarını her ay düzenli olarak geride bırakmıştır. Bu veriler, piyasada köklü bir yön değişimi olduğunu ve bu eğilimin gelecekte de hızlanarak devam edeceğini açıkça ortaya koymaktadır. Açılan bu makasın, zamanla daha da genişleyeceği öngörülmektedir.

Bu durumun en temel nedenlerinden biri, Türkiye’deki konut fiyatlarının ulaştığı astronomik seviyelerdir. Özellikle bahçeli, tek veya iki katlı müstakil konutlar gibi, çoğu Batı ülkesinde standart kabul edilen yaşam alanları, Türkiye’de artık neredeyse erişilemez bir lüks haline gelmiştir. Bu tür konutlar için istenen fiyatlar çoğu zaman milyon dolarlar seviyesinde konuşulmaktadır. Örneğin, İstanbul’un belirli semtlerinde müstakil bir villa fiyatı, Avrupa’nın önde gelen başkentlerindeki benzer nitelikteki mülklerin çok üzerine çıkabilmektedir. Yurt dışıyla bağlantısı olan veya bu pazarlara erişimi bulunan Türk vatandaşları ise, benzer özelliklere sahip hatta çoğu zaman daha iyi koşullara sahip gayrimenkulleri, Türkiye’deki fiyatların belki de yarısına yurt dışında edinme imkanı bulmaktadır.

Akdeniz ülkeleri, Balkanlar ve hatta Amerika’nın bazı eyaletlerinde, Türkiye’deki bir villa fiyatına çok daha büyük, modern ve yaşanabilir bir ev almak mümkün olabilmektedir. Bu fiyat avantajı, Türk yatırımcıların yurt dışına yönelmesini tetikleyen en güçlü motivasyonlardan biridir. Dolayısıyla, yabancıların Türkiye’ye olan ilgisi azalırken, yerleşik Türk vatandaşlarının yurt dışı gayrimenkul pazarlarına olan ilgisi katlanarak artmaktadır. Bu durum, küresel gayrimenkul piyasalarında Türk yatırımcılarının giderek daha aktif bir rol oynayacağının da sinyallerini vermektedir. Ayrıca, yurt dışında döviz bazında yatırım yapmanın, Türk lirasındaki dalgalanmalara karşı bir koruma kalkanı oluşturması da bu eğilimi güçlendirmektedir.

Kur Artışı Gayrimenkul Piyasasındaki Sorunlara Çare Olur Mu?

Türkiye’deki gayrimenkul piyasasında yaşanan bu karmaşık durum karşısında, “kağıt üzerindeki” potansiyel çözüm önerilerinden biri olarak döviz kurundaki artışlar sıkça gündeme gelmektedir. Teorik olarak, Türk lirasının döviz karşısında değer kaybetmesi (kur artışı), yabancı yatırımcılar için Türkiye’deki gayrimenkul alımlarını dolar veya euro bazında daha uygun hale getirebilir. Yani, aynı miktarda dövizle Türkiye’de daha fazla veya daha nitelikli bir konut satın alma imkanı doğabilir. Aynı zamanda, Türk vatandaşlarının yurt dışı gayrimenkul alımları da döviz kurunun yükselmesiyle daha maliyetli hale geleceği için, bu alımların yavaşlaması beklenebilir.

Ancak bu değerlendirmenin ikinci kısmı, yani Türklerin yurt dışı alımlarının yavaşlayacağı önermesi doğru kabul edilse bile, ilk kısmın geçerliliği sorgulanması gereken önemli noktalar barındırır. Acaba döviz kuru belirgin bir şekilde arttığı takdirde, Türkiye’deki konut fiyatları mevcut seviyelerinde sabit kalmaya devam edecek midir? Ne yazık ki, geçmiş deneyimler ve Türkiye ekonomisinin yapısal dinamikleri bunun tam tersini işaret etmektedir. Türkiye’de döviz kurunda yaşanan önemli artışlar, genellikle emlak piyasası başta olmak üzere, mal ve hizmet fiyatlarında da hızlı ve yüksek oranlı artışları beraberinde getirmiştir.

İnşaat malzemelerinin büyük bir kısmının dövizle ithal ediliyor olması, işçilik maliyetlerinin enflasyonist ortamda yükselmesi ve genel ekonomik belirsizlikler, kur artışının konut fiyatlarına doğrudan yansımasına neden olmaktadır. Dolayısıyla, kur artışı yabancı alıcının bir anlık avantaj sağlamasına neden olsa bile, bu avantaj kısa sürede artan konut fiyatları tarafından eritilmekte ve eski cazibeyi yeniden yaratmakta yetersiz kalmaktadır. Bu durum, Türkiye’deki gayrimenkul piyasasının yapısal sorunlarının sadece kur ayarlamalarıyla çözülemeyeceğini, daha kapsamlı ve sürdürülebilir ekonomik politikalar gerektirdiğini göstermektedir. Aksi takdirde, döviz kuru artışı sadece genel enflasyonu körükleyecek ve konut piyasasındaki dengesizlikleri derinleştirecektir. Hangi mal ve hizmetin fiyatı, kurda belirgin bir artış olduğu takdirde, bugünkü düzeyinde kalabilir ki? Bu soru, çözüm arayışlarında temel bir sorgulama noktası olmalıdır. Sadece kuru artırmak, altta yatan yapısal sorunları çözmeden geçici bir bandaj olmaktan öteye gitmeyecektir.

Türkiye gayrimenkul piyasası, yabancı talebinin azalması ve yerel yatırımcıların yurt dışı arayışlarıyla kritik bir dönemeçten geçmektedir. Bu değişim, sadece konut fiyatları ve kira bedelleri üzerinde değil, aynı zamanda ülkenin döviz gelirleri ve genel ekonomik yapısı üzerinde de önemli etkilere sahiptir. Gelecekte, Türkiye’nin gayrimenkul sektörünün yeniden eski cazibesine kavuşabilmesi için, ekonomik istikrarın sağlanması, yüksek enflasyonun kontrol altına alınması ve yatırımcı güveninin yeniden tesis edilmesi kritik öneme sahip olacaktır. Aksi takdirde, hem yerel halk için konut edinimi hayal olmaya devam edecek, hem de uluslararası alanda Türkiye’nin gayrimenkul potansiyeli tam olarak kullanılamayacaktır. Bu köklü değişimin tüm paydaşlar tarafından dikkatle izlenmesi ve uygun stratejilerin geliştirilmesi gerekmektedir.

• Bu makalede yer alan fikirler yazara aittir ve borsagundem.com.tr’nin editoryal politikasını yansıtmayabilir.

Kaynak: ekonomim.com