Kira Zamlarının Enflasyona Etkisi: 2025 Beklentileri ve Vatandaşı Neler Bekliyor?

Türkiye ekonomisinin en temel sorunlarından biri haline gelen kira artışları, hem hane halkının bütçesini zorlamakta hem de genel enflasyon hedeflerini doğrudan etkilemektedir. Geçtiğimiz yıl yüzde 106 gibi rekor bir seviyeye ulaşan yıllık kira enflasyonu, bu yılın Şubat ayında yüzde 97’ye gerilemiş olsa da, 2025 sonuna kadar ancak yüzde 70-71 seviyelerine inebileceği tahmin edilmektedir. Ancak bu rakamlar, her kiracının kirasının doğrudan yüzde 70-71 oranında artacağı anlamına gelmemektedir. Bu oran, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) kapsamında hesaplanan genel kira enflasyonunu ifade ederken, vatandaşın kira sözleşmesi yenilemelerinde karşılaşacağı artışlar genellikle yüzde 34 ila yüzde 56 arasında değişecektir. Bu iki kavram arasındaki farkı iyi anlamak, konunun karmaşıklığını ve ekonomik etkilerini doğru yorumlamak açısından kritik öneme sahiptir.

Kira artışlarının genel enflasyon üzerindeki etkisi, ilk bakışta küçük gibi görünse de, aslında oldukça dikkat çekicidir. Bu yılki kira artışlarının toplam enflasyona yansımasının yaklaşık 5 puan olacağı öngörülmektedir. “Sadece 5 puan mı, bu kadar küçük bir etki mi?” diye düşünenler için bu durumun önemini daha net açıklamak gerekir. Örneğin, yıllık enflasyonun yüzde 24 olarak tahmin edildiği bir senaryoda, hatta gerçekleşmelerin bu seviyede tutulamayıp yüzde 30’a çıktığı varsayımında bile, tek başına kira kaleminden gelecek 5 puanlık etki kesinlikle göz ardı edilebilecek bir düzeyde değildir. TÜFE sepeti içerisinde yüzlerce ürün ve hizmet bulunurken, kiranın TÜFE’deki ağırlığı sadece yüzde 6,8’dir. Bu düşük ağırlığa rağmen, genel enflasyona sağladığı 5 puanlık katkı, kiranın enflasyonist baskı yaratma potansiyelinin ne denli yüksek olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.

TÜFE’deki Kira Ağırlığı ve Önemi

Vatandaşın ekonomik sorunlarının başında hiç şüphesiz kira yükü gelmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) verilerine göre, toplumun yüzde 56’lık bir kesimi kendi evinde otururken, yüzde 28’i kiracı statüsündedir. Yüzde 15’lik kesim ise ev sahibi veya kiracı olmamakla birlikte kira ödememekte, yüzde 1’lik kesim ise lojmanda ikamet etmektedir. Kiraların son yıllarda ulaştığı astronomik seviyeler ve yüzde 28’lik kiracı oranına bakıldığında, kira giderinin toplam TÜFE içinde yüzde 15’e yakın bir pay alması gerektiği sıkça dile getirilmiştir. Ancak, TÜFE’de kiranın ağırlığı bu yıl için yüzde 6,8’e çıkarılmıştır. Geçen yıl bu oran yüzde 5,06 düzeyindeydi. Bu haliyle bile kira, TÜFE’deki en büyük ve en belirleyici kalemlerden biri konumundadır. Ağırlığı yüzde 6,8 olan bir kalemden toplam TÜFE’ye 5 puanlık bir etki gelmesi, diğer kalemlerin enflasyon hedefine ulaşma potansiyelini önemli ölçüde kısıtlamaktadır.

Örneğin, yıllık gerçekleşmeyi yüzde 24 varsaydığımızda, geriye kalan kalemlerden toplamda 19 puanlık bir artış beklenirken, yıllık oran yüzde 30 olursa, geriye kalan 25 puanlık bir hareket alanı kalmaktadır. Bu durum, para ve maliye politikalarının enflasyonla mücadeledeki esneklik alanını ciddi şekilde daraltmaktadır. Kira artışlarını kontrol altına almak, genel enflasyon hedeflerine ulaşmak için kritik bir eşik haline gelmiştir.

Kira Artış Oranları Nasıl Belirleniyor?

Türkiye’de kira artış oranı, yasal düzenlemeler çerçevesinde bir önceki ayın yıllık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) artışı tavan alınarak belirlenmektedir. Ancak son dönemde yapılan düzenlemelerle bu tavan, konut kiraları için belirli bir oranda sabitlenmiştir. Bu yasal tavanın altında bir oran uygulayan ev sahipleri olsa da, genel eğilim bu tavan oranının azami düzeyde kullanıldığı yönündedir. TÜFE’de yıllık ortalama artış olarak bilinen bu oran, aslında “son on iki ayın endekslerinin ortalamasıyla, bir önceki on iki ayın endekslerinin ortalamasına” göre bulunan bir değerdir. Bu hesaplama yöntemi, aylık bazda yaşanan ani fiyat dalgalanmalarının etkisini yumuşatır ve yıllık oranın aydan aya daha yavaş değişmesini sağlar. Bu sayede, özellikle 2025 yılı gibi gelecek dönemler için söz konusu oranın nasıl seyredeceğini, dolayısıyla her ay için kira artış oranının en fazla ne olabileceğini yaklaşık olarak tahmin etmek daha kolay hale gelmektedir.

2025 Yılı İçin Kira Artışı Senaryoları: Aylık %2 Artışlar Ne Anlama Geliyor?

Gelecek dönemdeki kira artışlarını öngörebilmek için, öncelikle aylık enflasyon artışlarının nasıl seyredeceğini tahmin etmek gerekmektedir. Yılın ilk iki ayında kaydedilen yüzde 7,42’lik TÜFE artışının ardından, kalan on aylık dönemde aylık enflasyonun yüzde 2’nin altında seyretmesi pek olası görünmemektedir. Aylık ortalama yüzde 2’lik bir artış senaryosu, bizi yıl sonunda yaklaşık yüzde 31’lik bir genel enflasyon oranına götürebilir.

Mart-Aralık döneminde aylık ortalama artışın yüzde 2 olması durumunda, yıllık ortalama artışın nasıl seyredeceği aşağıdaki gibi öngörülebilir:

• Örneğin, mart ayında tahmin edilen yıllık ortalama artış yüzde 51,19 olarak hesaplanmaktadır. Yılın tamamlanmasına on ay kalmış olup, bu dönemdeki kira yenilemelerinin aylara eşit dağıldığını varsayabiliriz. Dolayısıyla, her ay, o ayki enflasyonun onda biri kadar bir kira artışı göreceğiz (mart ayında şubat oranı dikkate alınır, ancak bu bir aylık kayma genellikle göz ardı edilir).
• Bu durumda, mart ayı için yüzde 5,12’lik bir kira artışı söz konusu olacaktır. Herhangi bir artışın toplam TÜFE’ye yansıması elbette çok daha teknik hesaplamalar ve endeks üzerinden yapılır. Ancak bu hesabı basitleştirmek adına, aylık artışa kiranın TÜFE’deki ağırlığı olan yüzde 6,8’i uyguladığımızda bulacağımız etki 0,44 puandır.

İşte bu şekilde bulunan aylık kira artışları, yani mart için yüzde 5,12 olan oranların bileşik toplamı, bizi yıl sonunda yüzde 70-71 dolayında bir toplam kira enflasyonu oranına ulaştırmaktadır. Ancak makalenin başında da vurgulandığı gibi, bu TÜFE’de görülecek genel oran olup, vatandaşın bu yılki kira yenilemelerinde karşılaşacağı artış, aylık oranların bu şekilde gerçekleşmesi halinde yüzde 34 ila yüzde 56 arasında kalacaktır. Bu ayrım, kamuoyu algısı ile ekonomik gerçekler arasındaki farkı net bir şekilde ortaya koymaktadır.

Kira Artışının TÜFE Hedeflerine Etkisi ve Politika Alanı

Kira artışının toplam TÜFE artışına olan etkisi, ilk bakışta küçük görünse de bu bir yanılsamadır. TÜFE, 400’den fazla mal ve hizmet kalemini kapsamaktadır. Kira, bu kalemlerden yalnızca biri olmasına rağmen, yüzde 6,8’lik ağırlığı ile ilk sıralarda yer alan ve enflasyon üzerinde belirleyici bir etkiye sahip olan bir kalemdir. Toplamdaki ağırlığı yüzde 6,8 olan bir kalemden toplam artışa 5 puanlık bir etki gelmesi, enflasyonla mücadelede ne denli zorlu bir süreç yaşandığını göstermektedir. Elbette düz mantıkla “6,8’in etkisi 5 puansa, 100’ün etkisi kaç puandır” gibi bir hesaplama yapılamaz. Ancak kiradan gelecek bu belirgin etki, toplam TÜFE hedefine ulaşma anlamında politika yapıcıların hareket alanını ciddi şekilde daraltmaktadır.

Mevcut koşullar altında kira artışını daha aşağı çekmek oldukça güç görünmektedir. Hatta tam tersine, aylık enflasyon artışlarının yüzde 2’yi aşması ve buna bağlı olarak kira tavanına ilişkin oranı belirleyen yıllık ortalama artışın daha da yukarıda oluşması olasılığı da mevcuttur. Bu senaryo gerçekleşirse, kiranın genel enflasyon üzerindeki etkisi daha da belirgin bir hal alabilir. Böyle bir durumda, halihazırda yüzde 24’lük öngörüye göre 19 puana, yüzde 30’luk öngörüye göre ise 25 puana inmiş olan hareket alanı daha da daralacak, bu da ekonomi yönetiminin enflasyonla mücadelesini daha da çetin hale getirecektir. Bu durum, hem hane halkı hem de genel ekonomi için ciddi riskler taşımaktadır.

Kiracıların ve ev sahiplerinin karşı karşıya kaldığı bu durum, konut piyasasının dinamiklerini ve ekonomik dengeleri derinden etkilemektedir. Fiyat istikrarının sağlanması ve vatandaşın alım gücünün korunması açısından kira artışlarının sürdürülebilir bir seviyeye çekilmesi büyük önem arz etmektedir. Ancak, mevcut veriler ve projeksiyonlar, bu hedefe ulaşmanın kolay olmayacağını göstermektedir.

Bu makalede yer alan fikirler yazara aittir ve borsagundem.com.tr’nin editoryal politikasını yansıtmayabilir.

Kaynak: ekonomim.com