Değer Artış Payı Yönetmeliği: İmar Planı Değişikliklerinde Yeni Dönem

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, gayrimenkul sektörünü ve şehir planlamasını yakından ilgilendiren önemli bir düzenlemeye imza attı. İmar planı değişikliklerinden kaynaklanan taşınmaz değer artışlarının kamuya aktarılmasına ilişkin usul ve esasları belirleyen Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği yürürlüğe girdi. Bu yeni yönetmelik, imar planı değişikliklerinin finansal etkilerini yeniden düzenleyerek, elde edilen değer artışının önemli bir kısmının kamu yararına kullanılmasını hedefliyor.

Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği ile taşınmaz maliklerinin talebi üzerine gerçekleştirilen uygulama imar planı değişikliklerinden doğan değer artışlarının şeffaf bir şekilde tespit edilmesi, kesinleştirilmesi ve bu artışın kamuya adil bir şekilde aktarılması amaçlanıyor. Yönetmelik, başvuru süreçlerinden değerleme raporlarının hazırlanmasına, kıymet takdir komisyonlarının çalışma prensiplerinden payın ödenmesi ve dağıtımına kadar geniş bir yelpazede düzenlemeler içeriyor. Bu sayede, imar planı değişikliklerinin neden olduğu spekülatif kazançların önüne geçilmesi ve elde edilen gelirin şehirlerin daha yaşanabilir hale getirilmesinde kullanılması hedefleniyor.

Hangi Plan Değişiklikleri Değer Artış Payına Tabi Olacak?

Yönetmelik, hangi tür imar planı değişikliklerinin değer artış payına tabi olacağını net bir şekilde tanımlıyor. Buna göre, uygulama imar planında değer artışına neden olabilecek değişiklikler şu şekilde sıralanıyor:

• Ada bazında, en az 1000 metrekare yüzölçümlü alanlarda yapılan ve nüfus yoğunluğunu, kat adedini veya fonksiyonunu artıran değişiklikler. Bu tür değişiklikler, bir bölgedeki yapılaşma potansiyelini artırarak arsa değerlerinde önemli yükselişlere yol açabilir.
• Parsel bazında, konut fonksiyonu hariç olmak üzere yapılan fonksiyon değişiklikleri. Örneğin, bir sanayi parselinin ticari alana dönüştürülmesi, o parselin değerini önemli ölçüde artırabilir.
• Riskli yapılarda yapılan ve yüzde 20’nin üzerindeki yoğunluk artışları. Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında yapılan bu tür yoğunluk artışları da değer artış payına tabi olacak.

Bu tanımlamalar, hangi tür plan değişikliklerinin değer artış payı kapsamında değerlendirileceğini açıkça ortaya koyarak, uygulamada yaşanabilecek belirsizlikleri en aza indirmeyi amaçlıyor.

Değer Artış Payı Hesaplaması Nasıl Yapılacak?

Değer artış payının hesaplanması, yönetmeliğin en önemli unsurlarından birini oluşturuyor. Hesaplama süreci şu adımlardan oluşuyor:

1. Değerleme Raporlarının Hazırlanması: Taşınmazın plan değişikliği öncesi ve sonrası piyasa değeri, en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşu tarafından ayrı ayrı hazırlanacak raporlarla belirlenecek. Bu raporlar, taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal satışlar, piyasa koşulları ve diğer faktörler dikkate alınarak hazırlanacak.
2. Kıymet Takdir Komisyonunun Değerlendirmesi: Oluşturulan kıymet takdir komisyonu, değerleme raporlarını inceleyerek nihai değer artışını belirleyecek. Komisyonun belirleyeceği değer artışı, değerleme raporlarının ortalamasından düşük olamayacak. Bu sayede, değerleme sürecinde oluşabilecek manipülasyonların önüne geçilmesi hedefleniyor.
3. Değer Artış Payının Hesaplanması: Nihai değer artışı belirlendikten sonra, bu artışın yüzde 90’ı değer artış payı olarak hesaplanacak. Bu tutar, kamuya aktarılacak ve şehirlerin altyapı, ulaşım, sosyal donatı gibi ihtiyaçlarının karşılanmasında kullanılacak.

Bu hesaplama yöntemi, değer artışının objektif ve şeffaf bir şekilde belirlenmesini sağlayarak, hem taşınmaz sahiplerinin haklarını korumayı hem de kamu yararını gözetmeyi amaçlıyor.

Değerleme Raporu Bedeli Taşınmaz Sahiplerinden Alınacak

Plan değişikliği talep eden taşınmaz sahipleri, değer artışının hesaplanması için hazırlanacak değerleme raporlarının ücretini ödemekle yükümlü olacak. Rapor bedelinin, planın askı sürecinden önce belirtilen hesaba 15 gün içinde yatırılması zorunlu tutulacak. Aksi halde plan değişikliği iptal edilerek eski plana dönülecek. Bu düzenleme, plansız ve spekülatif plan değişikliklerinin önüne geçmeyi hedefliyor.

Hangi Durumlarda Değer Artış Payı Alınmayacak?

Yönetmelik, bazı alanlar ve işlemler için değer artış payı muafiyeti getiriyor. Bu muafiyetler, kamu yararını ve sosyal ihtiyaçları gözeterek belirlenmiş durumda. Değer artış payı alınmayacak durumlar şu şekilde sıralanıyor:

• Riskli alanlar ve rezerv yapı alanları. Kentsel dönüşüm projelerinin teşvik edilmesi amacıyla bu alanlarda yapılan plan değişiklikleri değer artış payından muaf tutulacak.
• Kamu yatırımları ve kamu mülkiyetindeki taşınmazlar. Kamu hizmetlerinin sunulması için yapılan plan değişiklikleri ve kamuya ait arazilerdeki değer artışları değer artış payına tabi olmayacak.
• Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlar. Vakıfların tarihi ve kültürel mirasın korunmasındaki rolü dikkate alınarak, bu alanlardaki değer artışları da muafiyet kapsamında olacak.
• Emsale etki etmeyen yükseklik düzenlemeleri. Sadece bina yüksekliğini etkileyen ve emsal değerini değiştirmeyen düzenlemeler değer artış payına tabi olmayacak.
• İdare tarafından resen yapılan plan değişiklikleri. Belediyelerin veya diğer kamu kurumlarının kendi inisiyatifleriyle yaptığı plan değişikliklerinden değer artış payı alınmayacak.

Bu muafiyetler, sosyal adaletin sağlanmasına ve kamu hizmetlerinin aksamadan yürütülmesine katkıda bulunmayı amaçlıyor.

Süreç Nasıl İşleyecek?

Değer artış payı sürecinin şeffaf ve adil bir şekilde işlemesi için belirli adımlar takip edilecek:

• Kıymet takdir komisyonu, en az 5 uzman üyeden oluşacak ve tüm üyelerin katılımıyla karar alacak. Komisyonun üyeleri, gayrimenkul değerleme uzmanları, şehir plancıları ve hukukçulardan oluşacak.
• Yetkili kuruluşlar tarafından hazırlanan değerleme raporlarında tutarsızlık olması halinde ek rapor talep edilebilecek. Bu sayede, değerleme sürecindeki olası hataların önüne geçilmesi hedefleniyor.
• Değerleme süreci sonucunda taşınmazda değer artışı olmadığı tespit edilirse işlem “DAP’a konu değildir” kaydıyla sonlandırılacak.

Bu süreç, değer artış payının doğru ve adil bir şekilde belirlenmesini sağlayarak, tüm paydaşların haklarının korunmasına katkıda bulunacak.

Sonuç

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanan Değer Artış Payı Uygulama Yönetmeliği, imar planı değişikliklerinden kaynaklanan değer artışlarının kamuya aktarılması konusunda önemli bir adım olarak değerlendiriliyor. Bu yönetmelik, şehir planlamasında şeffaflığı artırmayı, spekülatif kazançların önüne geçmeyi ve elde edilen gelirin şehirlerin daha yaşanabilir hale getirilmesinde kullanılmasını hedefliyor. Yönetmeliğin uygulanmasıyla birlikte, imar planı değişikliklerinin daha dikkatli ve planlı bir şekilde yapılması, kamu yararının gözetilmesi ve şehirlerin sürdürülebilir bir şekilde gelişmesi bekleniyor. Bu düzenleme, gayrimenkul sektörünü ve şehir planlamasını derinden etkileyecek ve uzun vadede şehirlerimizin geleceğine önemli katkılar sağlayacaktır. Yönetmeliğin getirdiği yenilikler ve uygulama esasları hakkında detaylı bilgi sahibi olmak, hem taşınmaz sahipleri hem de sektör profesyonelleri için büyük önem taşıyor.