Konut Fiyatları 15 Yılda Ne Kadar Arttı? İşte Şaşırtıcı Rakamlar ve Enflasyonun Etkisi

2010 yılının ilk çeyreğinde Türkiye genelindeki konut metrekare birim fiyatları Merkez Bankası tarafından açıklandığında, 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatı 100.720 TL olarak belirlenmişti. Kabaca 101.000 TL diyebiliriz.

Geldiğimiz bu yılın üçüncü çeyreğinde ise, yine Merkez Bankası verilerine göre aynı büyüklükteki (100 metrekare) bir konutun ortalama fiyatı artık dudak uçuklatan bir seviyeye ulaşmış durumda: 4.255.000 TL!

Bundan sadece on beş yıl önce 101 bin TL olan bir konut, bugün 4 milyon 255 bin TL!

Bu, maalesef “Maşallah” denilemeyecek, tam 41 katlık devasa bir artış anlamına geliyor.

Bazen “Enflasyon nedir?” diye soranlar oluyor. İşte cevabı tam karşınızda ve o kadar somut ki… 2010 yılının başında, henüz çok da uzak olmayan bir geçmişte, 100 metrekarelik bir konutun Türkiye ortalamasındaki fiyatı, günümüzdeki beş aylık asgari ücretin toplamına bile denk gelmiyordu.

İşte bu, enflasyonun ta kendisidir!

Bu süreçte, İzmir’deki konut fiyatlarındaki artış yaklaşık 46 katı bulurken, İstanbul’daki artış ise yaklaşık 43 kat olarak gerçekleşti. Ankara’daki konutların fiyatında ise 41 kata yakın (tam olarak 40,5 kat) bir artış yaşandı.

Bu 15 yıllık süreci iki farklı dönemde incelemek, konuyu daha iyi anlamamızı sağlayacaktır:

İlk dönem, 2010 yılından 2021 yılının ikinci çeyreğine kadar olan yaklaşık on bir yıllık süreyi kapsıyor.

İkinci dönem ise, 2021 yılının üçüncü çeyreğinden bu yılın üçüncü çeyreğine kadar olan dört yıllık süreyi oluşturuyor. Bu tarih, Türkiye ekonomisi için bir dönüm noktası olarak kabul edilebilir.

Aslında grafikler, bu değişimi tüm çıplaklığıyla gözler önüne seriyor.

Konut fiyatları, 2010 yılından sonraki on bir yıllık süreçte “sadece” 3,4 kat artış göstermişti.

Ancak son dört yılda konut fiyatlarında kaydedilen artış, inanılması güç bir şekilde tam 8,5 katına ulaştı.

Bu noktada bazı okuyucuların aklına şu soru gelebilir: “Hani artış 41 kattı, 3,4 ile 8,5’i topladığımızda bu rakama ulaşamıyoruz!” Haklısınız, bu basit bir toplama işlemiyle bulunabilecek bir sonuç değil. Birikimli artışı doğru bir şekilde hesaplamak için (1+3,4) x (1+8,5) formülünü kullanmak gerekiyor. Matematiksel olarak bu şekilde ifade edebiliriz.

23 Eylül 2021: Her Şeyin Değiştiği Tarih

Türkiye ekonomisi için asıl dönüm noktası, 23 Eylül 2021 tarihinde açıklanan Merkez Bankası faiz kararıdır. Daha doğrusu, o tarihte alınan ve faiz oranlarına ilişkin olan karardır. Çünkü normal şartlarda faizin düşürülmesi değil, aksine artırılması veya en azından sabit tutulması beklenirken, o tarihte faiz düşürülmüştür. Bu kararın Merkez Bankası’nın kendi inisiyatifiyle alınmadığı da aşikardır.

O tarihten sonra, Türkiye’de klasikleşmiş bir ifadeyle “artık hiçbir şeyin eskisi gibi olmayacağı” kısa sürede anlaşıldı ve maalesef hiçbir şey eskisi gibi olmadı.

On bir yılda 3,4 kat artan konut fiyatları, takip eden dört yıl içerisinde tam 8,5 kat gibi akıl almaz bir oranda artış gösterdi.

Üstelik, son dört yıldaki artış hızı yıldan yıla yavaşlamasına rağmen, bu denli yüksek bir oran ortaya çıktı. Bu durum, enflasyonun konut piyasası üzerindeki yıkıcı etkisini açıkça göstermektedir.

2021 yılının ikinci çeyreğinden 2022 yılının üçüncü çeyreğine kadar olan toplam beş çeyreklik dönemdeki artış yüzde 231 gibi rekor bir seviyeye ulaştı.

2022 ve 2023’ün üçüncü çeyrekleri arasındaki artış ise yüzde 90’a geriledi. Bu, artış hızının yavaşladığını gösteren önemli bir işaret.

Yine üçüncü çeyrekler bazında değerlendirdiğimizde, 2023-2024 arasındaki artış yüzde 20, 2024-2025 arasındaki artış ise yüzde 26 seviyesinde kaldı. Bu oranlar, önceki dönemlere kıyasla oldukça düşük seyretmektedir.

Veriler, son derece somut bir şekilde şunu ortaya koyuyor: Konut fiyatlarında son dört yılda yaşanan artış giderek yavaşlamasına rağmen, bu dört yılın toplamında 8,5 kata varan devasa bir artış yaşandı. Üçüncü çeyrekten üçüncü çeyreğe son iki yıldaki toplam artışın yüzde 52’de kalması (ki bu, görece düşük bir artış), önümüzdeki dönemde konut fiyatlarında yeniden bir tırmanışın habercisi olabilir. Özellikle enflasyonun kontrol altına alınamaması durumunda, konut fiyatlarındaki yükselişin devam etmesi kaçınılmaz olacaktır.

Konut Alım ve Satımında Yaşanan Yavaşlama

Kasım ayında Türkiye genelinde 141 bin adet konut alımı gerçekleşti. Dilimize yerleşmiş olmasına rağmen “satış” kavramı yerine “alış” kavramını kullanmanın daha doğru olduğunu düşünüyorum. Çünkü hangisi daha fazlaysa (alış mı, satış mı), kavramı ona göre kullanmak gerekiyor.

Kasım ayında alınan 141 bin konuttan çok daha fazlası, çeşitli ilan sitelerinde satılmak üzere bekliyor. Zaten satıştaki konutların sayısı talepten çok daha fazla olmasa, konut fiyatlarındaki uzun süredir devam eden enflasyonun altında kalan artış, yıllık bazda enflasyon düzeyine ancak yeni yükselmiş olmaz, enflasyona göre çok daha fazla artış kaydedilirdi. Bu durum, piyasada bir dengesizlik olduğunu ve arzın talebi aştığını gösteriyor.

Dolayısıyla, satmak isteyenin çok, almak isteyenin az olduğu bir piyasada işlem sayısını ve bir ölçüde de fiyatı alıcı belirler. Alıcıların pazarlık gücü arttığı için, fiyatlar üzerinde aşağı yönlü bir baskı oluşur.

Kasım ayında geçen yıla göre yüzde 7,8 oranında daha az alım yapıldı. Bu da konut piyasasında bir soğuma yaşandığını gösteren önemli bir veri.

İnşaat sektörü açısından daha önemli olanın ilk el konut alımları olduğu bir gerçek. Kasım ayında ilk el konut alımında da düşüş kaydedildi. İlk eldeki alış sayısı kasım ayında yaklaşık 47 bin oldu ve geçen yıla göre yüzde 5,4’lük bir gerileme yaşandı. Bu durum, yeni konut projelerine olan talebin azaldığını ve inşaat sektöründe bir daralma yaşanabileceğini işaret ediyor.

İlk on bir ayda ise toplam alışlar yüzde 13,3, ilk el alışlar yüzde 8,9 oranında arttı. Yılın geneline bakıldığında ise hala bir artış söz konusu olsa da, son aylardaki yavaşlama trendi dikkat çekiyor.

Konut piyasasında yaşanan bu gelişmeler, Türkiye ekonomisi için önemli sinyaller veriyor. Enflasyonun kontrol altına alınması, faiz oranlarının dengelenmesi ve konut arzının talebe uygun hale getirilmesi, piyasanın sağlıklı bir şekilde işlemesi için kritik öneme sahip.

Uyarı: Bu makalede yer alan fikirler yazara aittir ve borsagundem.com.tr’nin editoryal politikasını yansıtmayabilir.

Kaynak: ekonomim.com