Konut Satışlarında Yıl Sonu Rekoru: Aralık Ayı Alım-Satım Verileri ve 2025 Beklentileri
Her yıl olduğu gibi, geçen yılın Aralık ayında da konut satışları rekor seviyeye ulaştı. Bir ay içinde el değiştiren konut sayısı, tüm zamanların en yüksek seviyesine ulaşarak 255 bin adedi buldu.
Köşemi takip edenlerin bildiği üzere, konutla ilgili işlemlerde “satış” yerine “alım” kavramını kullanmayı daha doğru buluyorum. Çünkü piyasada yüz binlerce konut satış ilanı varken, gerçekleşen işlem sayısını belirleyen temel faktör alıcının talebidir. Dolayısıyla “Şu kadar konut satıldı” demek yerine “Şu kadar konut alındı” demek daha isabetli olur. Ancak “satış” kavramı dilimize o kadar yerleşmiş durumda ki, ben de çoğunlukla bu ifadeyi kullanmayı tercih ediyorum.
Bu açıklamayı yaptıktan sonra gelelim asıl konuya, yani konut alım-satım rakamlarına…
Aralık ayına ilişkin açıklanan veriler aslında sürpriz değil.
Her Aralık ayında olduğu gibi, geçen Aralık ayında da yılın rekoru kırıldı.
Geçtiğimiz Aralık ayında 255 bin adet konut satışı gerçekleşti. Bu rakam, bir önceki ay olan Kasım ayındaki satışların yüzde 80 üzerinde. Ancak 2024 yılının aynı ayına göre artış oranı yüzde 20 civarında.
2025 Aralık Ayı Neden Farklıydı?
Her yıl Aralık ayında konut satışlarında artış yaşanır, ancak 2025 Aralık ayındaki durum biraz daha farklıydı.
Maliye Bakanlığı’nın, konut alım-satımlarındaki vergi kaçaklarını engellemek ve alım-satım sırasında gerçek değerin beyan edilmesini sağlamak amacıyla uzun süredir yoğun çaba gösterdiği biliniyor. Değerin eksik gösterilmesi anında tespit edilemese bile, Maliye Bakanlığı geriye dönük beş yıllık taramalar yaparak cezai işlem uyguluyor veya en azından uygulamaya çalışıyor.
Bu sistem zamanla daha da oturacaktır. Dolayısıyla bu tür denetimlere yakalanmak istemeyenler, ellerini çabuk tutmak istemiş olabilirler.
Ayrıca yeni yılla birlikte emlak vergisine esas olan rayiç bedellerde de önemli bir artış yaşanması bekleniyor. Bu durum da konut almak isteyenlerin, 2026 yılının yeni rayiç bedellerinden etkilenmemek için Aralık ayında alım yapmasında önemli bir etken oldu.
Fiyatların Artacağı Kaygısı Talebi Öne Çekti
Her yeni yıl öncesinde, konut fiyatlarının sonraki yıl hızlı bir artış göstereceği yönünde bir kaygı hakim olur.
Ancak bu yıla özgü farklı bir beklenti daha vardı: Faiz oranlarındaki düşüşün hızlanacağı beklentisi. Bu durum ilk bakışta bir çelişki gibi görünebilir. Zira faizler düşerse krediyle konut almak kolaylaşacak diye düşünülebilir. Ancak bilinen bir gerçek var ki, faiz oranlarındaki düşüş ve buna bağlı olarak artan talep, aynı zamanda konut fiyatlarında da artışa neden olur.
Genel olarak uzun süredir düşük artış gösteren, hatta bazı bölgelerde enflasyonun altında seyreden konut fiyatlarında, faiz indirimlerinin de etkisiyle bir yükseliş ivmesi ortaya çıkabileceği tahmini, talebi öne çeken önemli bir faktör oldu.
Son On Üç Yıldaki Konut Satışları Nasıl Seyretti?
Aralık ayındaki durumu bu şekilde özetledikten sonra, gelin yıllara göre konut satışlarının nasıl seyrettiğine bir göz atalım…
Türkiye genelindeki konut alım-satım verileri 2013 yılından bu yana düzenli olarak tutuluyor.
Yıllık bazdaki verilere bakıldığında, konut satış rekorunun yaklaşık 1.7 milyon adetle geçen yıl kırıldığı görülüyor.
Ancak konut satışlarında toplam sayıdan ziyade, ilk satışlar daha önemli bir gösterge olarak kabul edilir. Bu çerçeveden değerlendirildiğinde, geçen yılki 541 bin adetlik ilk satış, son yılların en yüksek seviyesine işaret ediyor. Ancak bu sayı, 2014-2018 döneminin hala altında. Zaten grafik incelendiğinde de görüleceği gibi, bu dönemde ilk ve ikinci el satışlar birbirine çok yakındı. 2019 yılından itibaren ise makas açılmaya başladı ve sonrasında ortaya ilginç bir grafik çıktı.
İpotekli Satışların Payı Azalıyor
Son yıllarda faiz oranlarının yüksek seyretmesi, ipotekli konut satışlarının önemli ölçüde azalmasına neden oldu. Geçen yıl bir önceki yıla göre yüzde 50’ye yakın bir artış yaşanmış olsa da, ipotekli satışlar hala 2022 ve öncesinin oldukça altında seyrediyor. Özellikle faizlerin düşük olduğu 2020 yılında 573 bin adetlik ipotekli satış gerçekleşmişti. Bu rakam, 2025’te yüzde 50 artışla 237 bine ulaşan satışın iki katından daha fazla.
2020 yılı, ipotekli konut satışlarının toplam satışlar içindeki payının en yüksek olduğu yıl olarak kayıtlara geçti. 2020’de yüzde 38 olan ipotekli satışların payı, 2024’te yüzde 10.7’ye kadar gerilemiş, geçen yıl ise yüzde 14 olarak gerçekleşti.
Not: Bu makalede yer alan fikirler yazara aittir ve borsagundem.com.tr’nin editoryal politikasını yansıtmayabilir.
Kaynak: ekonomim.com