Konut Fiyatlarındaki Gerçek Durum: Artış Hızı Yavaşlarken Fiyatlar Neden Yükselmeye Devam Ediyor?

Ekonomideki bazı göstergeler, özellikle yıllık artış oranları söz konusu olduğunda, çoğu zaman yanıltıcı bir tablo çizebilir. Enflasyon (TÜFE) verilerinde yaşanan “baz etkisi” olgusu, geçmişteki yüksek artış oranlarının mevcut durumu olduğundan farklı göstermesine neden olmaktadır. Temmuz ve Ağustos aylarında baz etkisiyle yıllık enflasyonun hızla gerileyeceği beklentisi, sanki fiyatlar düşüyormuş gibi bir algı yaratma eğilimindedir. Benzer bir durumu, son dönemde konut fiyatları özelinde de yakından gözlemliyoruz.

Belirli bölgelerdeki veya belirli özelliklere sahip konutların fiyatlarında sınırlı düşüşler yaşanması mümkün olsa da, Türkiye genelinde konut fiyatlarında bir gerileme olduğunu söylemek doğru değildir. Mevcut durum, fiyatlardaki artış hızının yavaşlamasından ibarettir. Tıpkı genel fiyatlar seviyesindeki artışın devam etmesi gibi, konut fiyatları da yükselmeye devam etmektedir. Bu iki kavram arasındaki ayrım, piyasayı doğru anlamak için kritik önem taşımaktadır.

Merkez Bankası Verileri Ne Diyor?

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından açıklanan verilere göre, konut fiyat endeksi Mayıs ayında yüzde 1.3 oranında bir artış kaydetti. Bu artışla birlikte, yıllık bazda konut fiyatlarındaki yükseliş yüzde 45 seviyesine indi. Bu oran, Kasım 2021’den bu yana geçen yaklaşık iki buçuk yıllık dönemin en düşük yıllık artışı olarak dikkat çekiyor. Yüzde 45’lik yıllık artış oranı, birçok kişi için bir başarı hikayesi gibi sunulabilir; ancak bu rakamların ardındaki gerçek tablo, çok daha farklıdır.

Şöyle ki, iki buçuk yıl sonra yıllık artış oranının aynı düzeye dönmesi, mevcut fiyatların ne kadar yüksek bir noktaya ulaştığını gözden kaçırmamıza neden olabilir. Kasım 2021’de konut fiyat endeksi 229 iken, yıllık artış yüzde 50.6 seviyesindeydi. Mayıs 2024’e gelindiğinde ise endeks değeri tam 1273’e yükselmiş, yıllık artış oranı ise yüzde 45’e gerilemişti. Bu tablo, yıllık artış hızının düşüşünü bir başarı olarak gösterse de, aslında konut fiyatlarının ulaştığı mutlak seviyeyi görmezden gelmemize yol açar.

Peki, bu iki buçuk yıllık süreçte konut fiyatları ne kadar artış gösterdi? Rakamlar oldukça çarpıcı: Kasım 2021’den Mayıs 2024’e kadar geçen sürede konut fiyatları tam yüzde 456 oranında yükseldi. Yani, Kasım 2021’de 100 birim olan bir konutun fiyatı, bugün 556 birime ulaşmış durumda. Bu devasa artış, yıllık yüzde 45’lik “gerileme” oranının aslında ne kadar yanıltıcı olduğunu net bir şekilde ortaya koymaktadır. Durum böyleyken, “Konut fiyat artışı durdu duracak” ya da “Yıllık artışta iki buçuk yıl öncesine dönüldü” gibi ifadeler kullanmak, mevcut durumu eksik ve yanlış yansıtmak anlamına gelir. Oysa asıl önemli olan, fiyat artışının hızı değil, konutun erişilebilirlik düzeyi ve mutlak fiyat seviyesidir.

Konut piyasasında fiyat artışı tamamen durmuş olmasa da, hızında belirgin bir yavaşlama yaşandığı bir gerçektir. Yıllık artış oranları sürekli gerilemekte, bu da piyasada bir soğuma sinyali olarak algılanmaktadır. Ancak, bu durum konut fiyatlarının seviyesinin de düştüğü anlamına gelmez. Ne yazık ki, çoğu zaman fiyatların mutlak seviyesinden bahsetmek yerine, sadece artış hızındaki yavaşlamaya odaklanılmaktadır. Bu yaklaşım, konut almak isteyenler veya yatırım yapmak isteyenler için yanıltıcı olabilir.

Geçmişe Dönük Analiz: Konut Fiyatları Nereden Nereye Geldi?

TCMB, konut fiyat endeksini oluştururken 2017 yılını temel (100) almaktadır. 2017 yılı ortalaması 100 kabul edilen bu endeksin yıllar içindeki seyrini incelemek, konut piyasasındaki değişimi daha iyi anlamamızı sağlayacaktır. İlk yıllarda konut fiyatlarındaki artış oldukça ılımlı seyretmiştir:

• 2018 yılında konut fiyatları sadece yüzde 4.4 oranında artış göstermiştir. Bu, aylık değil, yıllık bir artıştı ve dönemin ekonomik koşulları düşünüldüğünde oldukça düşük bir orandı.
• 2019 yılında ise artış hızı bir miktar yükselerek yüzde 10’a ulaşmıştır.

Ancak 2020 yılından itibaren, özellikle yüksek enflasyon ve düşük faiz politikalarının etkisiyle, konut fiyatlarındaki artış ivme kazanmaya başlamıştır:

• 2020 yılında konut fiyatları yüzde 30 artmıştır.
• 2021 yılında bu artış oranı yüzde 60’a yükselmiştir.
• 2022 yılında ise eşi benzeri görülmemiş bir artış yaşanmış, yıl sonu itibarıyla yüzde 168’e ulaşmıştır. Hatta 2022 yılının Eylül ayında yıllık artış oranı yüzde 189’u da bulmuştur. Bu dönem, konut piyasasının aşırı ısındığı ve fiyatların kontrolsüz bir şekilde yükseldiği bir dönem olarak tarihe geçmiştir.
• 2023 yılında yıllık artış hızı yüzde 75’e gerilemiş, bu yıl Mayıs ayında ise yüzde 45 seviyesine inmiştir.

Evet, yıllık artış hızı yüzde 189’dan yüzde 45’e inmiş olabilir. Ancak bu oranın düşmesi, 2017’de 100 olan fiyat endeksinin bu yıl Mayıs ayında 1273’e ulaştığı gerçeğini değiştirmemektedir. Yani, 2017’den bu yana konut fiyatları neredeyse 12 kat artış göstermiştir. Bu çarpıcı yükseliş, “fiyat artış hızı yavaşlıyor” söyleminin ardındaki gerçek tabloyu gözler önüne sermektedir. Konut piyasasının içinde bulunduğu durum, sadece yüzdesel değişimlerle değil, aynı zamanda mutlak fiyat seviyeleri üzerinden de değerlendirilmelidir.

Baz Etkisinin Geleceğe Yansımaları: Ekim Ayında Ne Bekleniyor?

Ekonomideki “baz etkisi” olgusu, özellikle enflasyon verileri ve fiyat artış hızları üzerinde güçlü bir etkiye sahiptir ve konut piyasasında da benzer bir durum beklenmektedir. Geçtiğimiz yılın aynı aylarında yaşanan yüksek artış oranları nedeniyle, bu yılın Haziran-Ekim döneminde aylık yüzde 1.5 civarında bir artış yaşanması durumunda bile, Ekim ayının sonunda yıllık konut fiyat artışının yüzde 20-25 aralığına gerileyeceği tahmin edilmektedir. Bu düşüş, bir önceki yılın yüksek bazına kıyasla oluşacak matematiksel bir sonuçtan ibarettir.

Bu durum, bazı kesimler tarafından “konut fiyatları düşüyor” ya da “konutta balon patladı” şeklinde yanlış yorumlanabilir. Ancak, yıllık artış hızının yüzde 20-25’e inmesi dahi, konut fiyatlarının hala artmaya devam ettiği anlamına gelmektedir. Yüzde 20’lik bir artış bile, enflasyonun üzerinde bir getiri sağlayarak fiyatların yükselmesini sürdürdüğünü gösterir. Bu nedenle, sadece oranlara odaklanmak yerine, konut piyasasındaki gerçek dinamikleri anlamak ve yanıltıcı söylemlerden kaçınmak büyük önem taşımaktadır.

Konut Alışlarındaki Düşüş ve Piyasanın Soğutulması

Konut satışları, piyasadaki genel hareketliliği gösteren önemli bir barometredir. Haziran ayında konut alışları 79 bin seviyesinde kalmış ve geçen yılın aynı ayına göre yüzde 5’lik bir düşüş göstermiştir. İlk bakışta bu düşüşün, Kurban Bayramı tatilinin çalışma günlerini azaltmasından kaynaklandığı düşünülebilir. Ancak, geçen yılın Haziran ayında da Kurban Bayramı tatili nedeniyle çalışma günleri benzer şekilde azdı. Dolayısıyla, çalışma günü sayısı açısından belirgin bir fark bulunmamaktadır. Bu durum, konut alışlarındaki azalmanın bayram etkisiyle açıklanamayacağını göstermektedir.

Aslında, konut alışlarındaki yüzde 5’lik bu azalma, piyasanın genel olarak daralması ve konut alışverişinin düşmesi yönündeki beklentilerle örtüşmektedir. Hatta bu daralma, mevcut ekonomik politikaların hedefleri doğrultusunda gerçekleşen “başarılı” bir sonuç olarak değerlendirilebilir. Özellikle ipotekli konut satışlarındaki belirgin düşüş, bu durumu desteklemektedir. Haziran ayında ipotek tesis yoluyla alınan konut sayısında yüzde 49, yılın ilk altı ayında ise yüzde 58 oranında bir düşüş yaşanmıştır. Yani, ipotekli konut alışı neredeyse yarı yarıya azalmıştır.

Bu düşüşün arkasında yatan temel neden, hükümetin ve Merkez Bankası’nın piyasayı soğutma ve enflasyonla mücadele stratejileridir. Bu stratejiler kapsamında:

1. Kredi Faiz Oranlarının Artırılması: Konut kredisi faizlerinin yükseltilmesi, konut alım maliyetlerini artırarak talebi düşürmeyi hedeflemektedir. Yüksek faiz oranları, borçlanarak konut almak isteyen tüketiciler için caydırıcı bir etki yaratmaktadır.
2. Kredinin Konut Bedeline Oranının Düşürülmesi: Bankaların konut bedelinin daha küçük bir kısmına kredi vermesi (örneğin, yüzde 80 yerine yüzde 60) gerekmektedir. Bu durum, alıcıların peşinat olarak daha yüksek miktarda nakit ödemek zorunda kalmasına yol açmakta, bu da konut alımını zorlaştırmaktadır.

Bu politikaların birleşik etkisiyle, tüm piyasalar gibi konut piyasasının da daralması amaçlanmaktadır. Kısacası, konut alışlarındaki düşüş, rastgele bir durum olmaktan ziyade, belirli ekonomik hedefler doğrultusunda uygulanan politikaların bir sonucudur. Piyasayı daraltarak ve talebi kısarak konut fiyat artışlarının yavaşlaması hedeflenmektedir. Ancak bu, fiyatların mutlak olarak düşeceği anlamına gelmemektedir, sadece artış hızının kontrol altına alınmaya çalışıldığını göstermektedir.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Sonuç: Konut Piyasına Dair Gerçekçi Bir Bakış

Konut piyasasındaki son veriler, artış hızının yavaşladığını gösterse de, fiyatların mutlak seviyesinin hala çok yüksek olduğunu gözler önüne sermektedir. Baz etkisi ve geçmişteki yüksek oranlar nedeniyle yıllık artış yüzdesindeki düşüşler, yanıltıcı bir düşüş algısı yaratma potansiyeli taşımaktadır. Oysa, 2017’den bu yana konut fiyatlarının 12 kattan fazla artmış olması veya sadece son iki buçuk yılda yüzde 456’lık bir yükseliş yaşanması, mevcut durumun ciddiyetini ortaya koymaktadır.

Konut alım-satımındaki düşüş ve özellikle ipotekli satışlardaki yarı yarıya azalma, uygulanan sıkılaştırma politikalarının doğrudan bir sonucudur. Kredi faizlerinin yükseltilmesi ve kredi/konut bedeli oranının düşürülmesi gibi adımlar, piyasayı soğutmayı ve talebi dizginlemeyi hedeflemektedir. Bu politikalar başarılı olsa bile, fiyatların sadece artış hızını yavaşlatmakta, mevcut yüksek seviyelerdeki konut fiyatlarının gerilemesine yönelik somut bir işaret bulunmamaktadır.

Dolayısıyla, konut piyasasını değerlendirirken sadece yıllık yüzde değişim oranlarına bakmak yerine, uzun vadeli trendleri, mutlak fiyat seviyelerini ve temel ekonomik dinamikleri dikkate almak gerekmektedir. Konut piyasasında “balon patladı” ya da “fiyatlar düşüyor” gibi söylemler, genellikle eksik veya yanlış bir bilgiye dayanmaktadır. Gerçekçi bir bakış açısıyla, konut fiyatları artmaya devam etmekte, ancak bu artışın hızı kontrollü bir şekilde yavaşlatılmaya çalışılmaktadır. Bu da konut erişilebilirliği açısından mevcut zorlukların devam edeceği anlamına gelmektedir.

Kaynak: ekonomim.com

Bu makalede yer alan fikirler yazara aittir ve borsagundem.com.tr’nin editoryal politikasını yansıtmayabilir.